بازار املاک و مستغلات در ایران همیشه بازدهی خوبی داشته و سودهای قابل توجهی را به سرمایه گذاران ارائه داده است. خصوصاً در وضعیت اقتصادی فعلی که روزبه‌روز ارزش ریال کمتر می‌شود و نرخ تورم بالاتر می‌رود، سرمایه گذاری در این حوزه می‌تواند روشی بسیار خوب برای حفظ ارزش دارایی‌ها باشد. بااین‌وجود، خرید زمین و مسکن به سرمایه زیادی نیاز دارد و به همین خاطر، بسیاری از افراد سعی می‌کنند که در گزینه‌هایی ارزان‌تر سرمایه گذاری انجام دهند. ازاین‌رو، در این مطلب از دلتا کالج، به‌سراغ صندوق املاک و مستغلات می‌رویم که امکان سرمایه گذاری در این حوزه را با مبالغی کمتر، برای شما فراهم کرده است.
فهرست مطالب:
- صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات چیست؟
- شرایط املاک خریداری شده توسط صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات
- ترکیب دارایی‌های صندوق املاک و مستغلات
- انواع صندوق املاک و مستغلات چیست؟
- مزایای سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات
- نحوه انتخاب صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات
- بهترین صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات
- نحوه سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات
- سخن پایانی؛ آیا سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات خوب است؟
صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات چیست؟
صندوق های املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) که با نام REIT شناخته می‌شوند، یکی از ابزارهای کارآمد سرمایه گذاری به حساب می‌آیند که در کشورهای مختلف با استقبال روبه‌رو شده‌اند. بسیاری از کارشناسان بازار بورس معتقدند که این صندوق‌ها دارای ظرفیت بالقوه بالایی هستند و به‌زودی جایگاه قابل توجهی در بازار بورس ایران پیدا خواهند کرد.
این صندوق ها سرمایه‌های افراد مختلف را جمع‌آوری کرده و از این سرمایه‌ها برای خرید املاک گوناگون استفاده می‌کنند. این روش به سرمایه گذاران اجازه می‌دهد تا بدون نیاز به خرید مستقیم ملک، از سود سرمایه گذاری در بازار مسکن بهره ببرند. این ویژگی برای افرادی با سرمایه‌های کوچک و همچنین، سرمایه گذارانی که وقت کافی برای مدیریت املاک ندارند، بسیار جذاب است.
👈 مقالات مرتبط: انواع سرمایه گذاری در ملک
علاوه‌بر آن، مدیران این صندوق ها با اجاره‌دادن برخی از املاک خریداری‌شده، تلاش می‌کنند تا سود سرمایه گذاران را افزایش دهند. بنابراین، شما می‌توانید با سرمایه گذاری در این صندوق ها، از افزایش ارزش املاک و درآمد حاصل از اجاره آن‌ها سود به دست آورید.
شرایط املاک خریداری شده توسط صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات
مدیران صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITs) باید املاکی را انتخاب کنند که دارای ویژگی‌هایی مشخص و مناسب هستند. این شرایط شامل موارد زیر است:
- واقع‌شدن در ایران
- دارای سند مالکیت معتبر
- دراختیارداشتن گواهی پایان کار
- کاربری مشخص تجاری، اداری یا مسکونی
- برخورداری از امکان انتقال به غیر
- فاقد رهن یا وثیقه
- عدم وجود منع قانونی، قراردادی یا قضایی برای خریدوفروش ملک
- دارای بناهای متناسب با مساحت زمین
ترکیب دارایی‌های صندوق املاک و مستغلات
صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات باید حداقل ۷۰درصد از دارایی‌های خود را به فعالیت‌هایی، مانند خرید، فروش و اجاره املاک اختصاص دهند. این املاک می‌توانند شامل ساختمان‌های تجاری، اداری، مسکونی و صنعتی باشند. هدف اصلی این سرمایه گذاری‌ها ایجاد جریان درآمد پایدار از افزایش ارزش املاک و درآمد اجاره است.
۳۰درصد از دارایی‌های صندوق نیز می‌تواند به ابزارهای سرمایه گذاری دیگری، مثل صندوقهای درآمد ثابت، سپرده‌های بانکی و اوراق رهنی تخصیص یابد. این تنوع سرمایه گذاری به کاهش ریسک و افزایش بازدهی کلی کمک می‌کند. با این رویکرد، صندوق املاک و مستغلات می‌تواند بازدهی مشابه یا حتی بالاتر از خرید مستقیم ملک داشته باشند.
انواع صندوق املاک و مستغلات چیست؟
صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات به ۳ نوع اصلی تقسیم می‌شوند:
- صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات (Equity REIT): این نوع از REITها مالکیت و مدیریت املاک را بر عهده دارند و درآمد اصلی آن‌ها از اجاره‌بها و فروش املاک به دست می‌آید. معمولاً این صندوق ها در املاک تجاری، اداری، مسکونی و صنعتی سرمایه گذاری می‌کنند و به‌دلیل قراردادهای اجاره بلندمدت، جریان نقدی پایداری دارند.
- صندوق املاک و مستغلات رهنی (Mortgage REIT): این نوع از REITها در اصل به ارائه وام‌های مرتبط با املاک و مستغلات مشغول هستند و درآمد خود را از بهره‌های وام‌ها کسب می‌کنند. این صندوق ها به‌جای مالکیت مستقیم املاک، سرمایه‌های خود را به وام‌های رهنی و ابزارهای مالی مرتبط با املاک و مستغلات اختصاص می‌دهند.
- صندوق املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid REIT): این نوع از صندوق‌ها ترکیبی از ویژگی‌های صندوق های سهامی و رهنی هستند. آن‌ها هم در مالکیت و مدیریت املاک و هم در ارائه وام‌های رهنی فعالیت می‌کنند. به‌این‌ترتیب، صندوقهای ترکیبی از هر دو منبعِ درآمدی بهره‌مند می‌شوند و تنوع بیشتری را در پرتفوی خود ایجاد می‌کنند.
مزایای سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات
سرمایه گذاری در صندوق های املاک و مستغلات دارای مزایای متعددی است که می‌توانند برای سرمایه گذاران جذاب باشند:
- درآمد پایدار و منظم: REITها بخش بزرگی از درآمد خود را به‌صورت سود به سهامداران پرداخت می‌کنند که این امر می‌تواند منبع درآمد منظمی برای آن‌ها باشد.
- تنوع سرمایه گذاری: خرید واحدهای این صندوق ها به سرمایه گذاران اجازه می‌دهد تا به‌صورت غیرمستقیم در مجموعه‌ای از املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنند که این تنوع ریسک‌های احتمالی را کاهش می‌دهد.
- نقدشوندگی بالا: معمولاً سهام REITها در بازارهای بورس قابل معامله است. این مسئله امکان خریدوفروش واحدهای صندوق را در هر زمانی فراهم می‌کند.
- مدیریت حرفه‌ای: صندوق های املاک توسط تیم‌های مدیریتی حرفه‌ای اداره می‌شوند که از تجربه و دانش لازم برای مدیریت و بهینه‌سازی دارایی‌ها برخوردارند.
- دسترسی آسان: خرید واحدهای REITها به سرمایه گذاری اولیه زیادی نیاز ندارد.
- شفافیت مالی: این صندوق ها باید گزارش‌های مالی منظم و شفافی را به سهامداران ارائه دهند.
نحوه انتخاب صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات
دو معیار مهم در برای انتخاب صندوق سرمایه گذاری وجود دارند که باید به آن‌ها توجه داشته باشید:
ضریب آلفا (Alpha): ضریب آلفا عملکرد یک صندوق را نسبت به معیاری مشخص، مانند شاخص بازار، نشان می‌دهد. ضریب آلفا بیانگر میزان بازدهی اضافی یک صندوق نسبت به بازدهی مورد انتظار است.
ضریب بتا (Beta): این ضریب نشان می‌دهد که بازدهی یک صندوق نسبت به بازدهی کلی بازار چقدر نوسان دارد. بنابراین، ضریب بتا بیان‌کننده میزان حساسیت صندوق به نوسانات بازار است.
بر همین اساس، کارشناسان توصیه می‌کنند که در انتخاب صندوق املاک و مستغلات به‌دنبال ضریب آلفای بالاتر و ضریب بتای پایین‌تر باشید.
بهترین صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات
در این بخش، به شما صندوق هایی را معرفی می‌کنیم که ضریب آلفای بالا و ضریب بتای پایینی دارند و در بازار بورس قابل خریدوفروش هستند:
- صندوق آرمانی سهام
- صندوق بازده بورس
- صندوق ثروت هامرز
- صندوق سلام فارابی
- صندوق ثروت داریوش
نحوه سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات
برای سرمایه گذاری در این صندوق ها، باید مراحل زیر را پشت‌سر بگذارید:
- در سامانه سجام ثبت‌نام و احراز هویت کرده و کد بورسی دریافت کنید.
- حساب کاربری خود را در کارگزاری مورد نظرتان بسازید.
- مبلغی را به حساب کاربری خود واریز کنید.
- نماد صندوق سرمایه گذاری را جست‌وجو کرده و واحدهای آن را خریداری کنید.
سخن پایانی؛ آیا سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات خوب است؟
سرمایه گذاری در صندوق های املاک و مستغلات برای افرادی که به‌دنبال تنوع در سرمایه گذاری و بهره‌برداری از بازار املاک هستند، جذاب خواهد بود. این نوع از سرمایه گذاری با برخورداری از مدیریت حرفه‌ای، می‌تواند درآمدی پایدار را به شما ارائه دهد و سرمایه‌هایتان را از ریسک‌های خرید مستقیم ملک محفوظ نگه دارد. بااین‌حال، پیش از اقدام به خرید واحدهای این صندوق ها، حتماً با کارشناسان مالی مشورت کنید و تصمیماتی دقیق و اصولی بگیرید.
