شاخص قیمت مسکن HPI چیست و چه کاربردی دارد؟

شاخص قیمت مسکن یا به اختصار HPI (House Price Index) نشان دهنده تغییرات قیمت مسکن در یک بازار خاص است. در بازار فارکس، شاخص قیمت مسکن عمدتاً در بازارهای مسکن اصلی جهان مثل بازارهای آمریکا، اروپا و آسیا مورد استفاده قرار می‌گیرد.

برای اینکه بدانید دقیقا مفهوم HPI چیست و چه تاثیری بر معاملات فارکس دارد، با ما در دلتا کالج همراه باشید تا بیشتر این شاخص را بررسی کنیم.

شاخص قیمت مسکن یا HPI چیست؟

شاخص قیمت مسکن یا House Price Index که به اختصار با نام HPI می‌شناسیم، یک شاخص آماری است که تغییرات قیمت منزل مسکونی را در یک منطقه خاص و به شکل درصد، در یک دوره زمانی مشخص اندازه‌گیری می‌کند. شاخص HPI یک شاخص پیشرو برای تعیین سلامت وضعیت مسکن یک کشور می باشد. این شاخص، میزان رشد یا افت قیمت خانه های تک خانوار را در یک کشور بررسی می کند.

آژانس مالی مسکن فدرال ایالات ‌متحده یا FHFA (Federal Housing Finance Agency) با همکاری انجمن وام مسکن ملی فدرال (FNMA) و شرکت فدرال وام مسکن (FHLMC)، داده های HPI را جمع آوری می کنند و به صورت تخصصی بر تغییرات قیمت مسکن نظارت دارند.

این شاخص اولین بار در سال 1930 در ایالات متحده آمریکا مطرح شد، اما امروز در بسیاری از کشورها داده ها HPI به صورت منظم منتشر می شود. شاخص قیمت مسکن علاوه بر این که روند قیمت خانه مسکونی را مشخص می‌کند، به عنوان یک ابزار تحلیلی برای تخمین تغییرات در نرخ های وام مسکن، پیش پرداخت ها و سنجش متعادل بودن قیمت مسکن نیز عمل می‌کند.

HPI بر مواردی مثل میزان وام مسکن، وام اجاره و مدت زمان پرداخت تاثیر می گذارد و با درک درست از آن، می توان پیش بینی کرد که قیمت مسکن در یک منطقه خاص افزایش یا کاهش خواهد داشت.

تغییرات شاخص HPI چه تاثیری بر بازار فارکس دارد؟

شاخص قیمت مسکن به عنوان یکی از مهم ترین شاخص های اقتصادی فارکس، تاثیرات مهمی بر روند بازار دارد. سرمایه‌ گذاران از این شاخص برای پیش بینی روندهای اقتصادی گسترده‌ تر و تجزیه و تحلیل تغییرات بالقوه در بازار فارکس استفاده می‌کنند.

از آنجایی که این شاخص نشان دهنده سلامت اقتصادی یک کشور است، می تواند بر ارزش ارز آن کشور تاثیر بگذارد. در اینجا به چندین راه که تغييرات شاخص مسکن می تواند در بازار ارز اثرگذار باشد، اشاره می کنیم:

• سیاست های پولی: اگر شاخص مسکن بهبود یابد و نشان دهنده رشد اقتصادی باشد، بانک های مرکزی ممکن است نرخ بهره را افزایش دهند تا از رونق بیش از حد اقتصاد جلوگیری کنند. نرخ بهره بالاتر می‌تواند جذابیت سرمایه گذاری در آن ارز را افزایش دهد و موجب ارزش بیشتر آن شود. 
• اعتماد سرمایه گذاران: بهبود شاخص های مسکن ممکن است منجر به افزایش اعتماد سرمایه گذاران شود و سرمایه گذاری خارجی را به آن کشور جلب کند. این امر می تواند باعث قوی شدن ارز شود.
• مصرف کننده و اعتبارات: افزایش قیمت های مسکن ممکن است موجب افزایش ثروت و احساس ثروتمند بودن در بین مصرف کنندگان شود. این موضوع به افزایش هزینه و تقاضا برای کالا و خدمات منجر می شود و نهایتاً رشد اقتصادی را تحریک می کند. افزایش مصرف داخلی می تواند بر ارزش ارز ملی اثر مثبتی داشته باشد.
• تعادل تجارت: بهبود در بازار مسکن نشان دهنده رشد اقتصادی است؛ تا حدی که ممکن است صادرات را تحت تاثیر قرار دهد و منجر به تغییر در تعادل تجاری یک کشور شود.
• تورم: رشد قیمت مسکن ممکن است موجب نگرانی های تورمی شود. این عامل بانک های مرکزی را وادار به اتخاذ سیاست های متناسب می کند. تورم بالا معمولاً بر ارزش ارز تأثیر منفی می گذارد. 

تاثیر داده های HPI بر قیمت ارز چگونه است؟

با توجه به تاثیر عمیقی که شاخص قیمت مسکن بر اقتصاد یک کشور دارد، درک دقیق و درست گزارشات آن به معامله‌گران فارکس کمک می کند جفت ارز مناسب را در زمان مناسب برای ورود به معامله انتخاب کنند.

زمانی که داده های HPI مثبت اعلام شود، بانک مرکزی نرخ بهره را افزایش می دهد تا نقدینگی نه چندان ضروری را از سیستم خارج کند. با افزایش نرخ بهره، تمایل سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری بیشتر شده و در نتیجه ارزش ارز بیشتر می شود. در مقابل، زمانی که قیمت مسکن رو به کاهش باشد، بانک مرکزی برای تحریک رشد، میزان نقدینگی را افزایش می دهد. این موضوع تمایل سرمایه گذاران را برای سرمایه گذاری کمتر می کنید و در نتیجه ارزش ارز کاهش می یابد.

تفسیر نتایج شاخص های قیمت مسکن و تاثیر آن بر وضعیت کلی اقتصاد

ارقام HPI نشان دهنده تغییر قیمت نسبی مسکن در طول زمان است. اگر ارقام شاخص مسکن افزایش یابد، نشان دهنده افزایش قیمت کلی مسکن در آن دوره است. در مقابل، اگر ارقام شاخص قیمت مسکن کاهش یابد، به معنای کاهش کلی در روند قیمت مسکن است. به طور کلی هر چه درصد تغییر ارقام شاخص بیشتر باشد، به این معناست که نوسان قیمت در بازار ملک بیشتر است.

درصورت مقایسه تغییرات شاخص قیمت مسکن با سالهای گذشته می توان بینش عمیق و جامعی از روند بلندمدت قیمت مسکن به دست آورد و اگر این مقایسه را بین مناطق جغرافیایی مختلف انجام دهیم، می توانیم تفاوت های موجود بین بازار ملک در این مناطق را درک کنیم. از طرفی، تغییرات HPI پیامدهای اقتصادی چشمگیری دارد و می تواند یک دیدگاه سریع از وضعیت اقتصاد بدهد. 

در صورتی که قیمت مسکن افزایش یابد، به طور کلی مشاغل بیشتری ایجاد شده و در نتیجه هزینه کرد و اعتماد مصرف کننده افزایش می یابد. این افزایش در هزینه های مصرف کننده، در نهایت راه را برای تقاضای کل بیشتر افزایش تولید ناخالص داخلی و رشد اقتصادی هموار می کند. درمقابل، اگر بهای مسکن کاهش یابد، عکس حالت بالا رخ میدهد؛ یعنی اعتماد مصرف کننده کاهش می یابد، شرکت هایی که در حوزه مسکن فعالیت می کنند، کارکنان خود را اخراج می کنند و این موضوع گاهی می تواند سرآغازی برای شروع یک رکود اقتصادی باشد.

روش محاسبه شاخص HPI چیست؟

شاخص های مسکن متفاوتی در کشورهای مختلف دنیا وجود دارد که هر کدام از روش خاص خود استفاده می کنند و لزوما نتایج یکسانی را نیز ارائه نمی دهند. اگرچه این شاخص ها تناقضی با هم ندارند، اما ممکن است واگرایی هایی در نتایجشان وجود داشته باشد. این واگرایی ها اغلب نه به واسطه شرایط بازار، بلکه به دلیل تغییر در ترکیب خانه های فروخته شده و تفاوت در داده های مورد استفاده است. 

مثلا ممکن است یک شاخص، هزار توصیه نامه وام مسکن را بررسی کند و دیگری ۲۰۰۰ عدد. شاید دنبال کردن قیمت یک نمونه تصادفی در طول زمان نتایج خوبی به ما بدهد؛ اما چنین چیزی ممکن نیست. چرا که همه خانه ها در یک زمان مشخص برای فروش گذاشته نمی شوند. این دلیل بسیار خوبی است که چرا شاخص های مختلفی با روش مختلف برای ردیابی قیمت مسکن وجود دارد و چرا همه آنها مهم هستند.

روشهایی که برای تعیین شاخص ها وجود دارد به دو شکل هستند: یک سری از شاخص ها متوسط قیمت مسکن در طول زمان را دنبال می کنند و برخی دیگر، از روش تکرار فـروش استفاده می کنند؛ به این معنی که تغییر قیمت خانه را بین فروش قبلی و بعدی اندازه می گیرند. برای تعیین روند قیمت مسکن و بازار آن، هر دو روش به یک اندازه مهم و ضروری هستند. در ادامه با انواع روش محاسبه شاخص مسکن از طریق بررسی مهم ترین شاخص های مسکن در ایالات متحده آشنا می شویم.

شاخص های قیمت متوسط

دو شاخص معروف قیمت مسکن وجود دارد که بر مبنای روش متوسط قیمت تهیه و محاسبه می شوند. این دو شاخص عبارتند از: 

• شاخص قیمت مسکن انجمن ملی املاک (NAR): داده های این شاخص از نظرسنجی های مربوط به فروش “خانه های تک خانوار” موجود از شرکت های وابسته به انجمن ملی املاک (NAR) جمع آوری می شود. در محاسبه این شاخص، متوسط قیمت ملی مسکن با وزن دادن به ارزش متوسط چهار منطقه مورد سرشماری بر اساس تعداد خانه های تک خانوار در هر منطقه محاسبه می شود. 
• شاخص اداره سرشماری: این شاخص مشابه با NAR است، اما در محاسبه خود تنها خانه های جدید را در نظر می گیرد. بنابراین شاخص اداره سرشماری قیمت متوسط بالاتری از NAR ارائه می دهد؛ چرا که داده های تاریخی می گویند که قیمت خانه های جدید از قیمت خانه های موجود، بالاتر است.

شاخص های تکرار فروش

شاخص های تکرار فروش معمولاً بیشتر از شاخص های متوسط قیمت مورد استفاده هستند؛ چرا که علاوه بر قیمت، کیفیت منازل مسکونی را نیز مورد بررسی قرار می دهند. سه مورد از مهم ترین شاخص های قیمت مسکن بر مبنای روش تکرار فروش عبارتند از: 

• شاخص آژانس مالی مسکن فدرال (FHFA)
• شاخص ملی S&P/Case-Shiller
• شاخص Core Logic

شاخص FHFA توسط آژانس مالی مسکن فدرال برمبنای داده های ماهانه و فصلی منتشر شده توسط انجمن ملی وام مسکن -که با نام فانی‌ما شناخته می شود- و شرکت وام مسکن فدرال -که معمولاً با نام فردی ماک شناخته می شود- تهیه و منتشر می گردد. این شاخص هم به صورت ماهانه و هم به صورت فصلی منتشر می شود و اولین انتشار آن به سال ۱۹۷۵ برمی گردد.

FHFA معاملات مسکنی را در بر می‌گیرد که شامل وام های رهنی متعارف و املاک تک خانوار باشند و با توجه به اینکه یک شاخص وزنی تکرار فروش است، میانگین تغییرات قیمت را در فروش مکرر یا تأمین مالی مجدد در همان دارایی ها اندازه گیری می کند. 

Freddie Mac و Fannie Mae

همان طور که پیش‌تر اشاره شد، شاخص مسکن FHFA تغییرات قیمت را برای خانه هایی که فروخته یا تامین مالی مجدد می شوند، با بررسی وام های خرید یا ضمانت شده توسط Fannie Mae و Freddie Mac اندازه گیری می کند و وام های مسکن دریافت شده از منابع دیگر، در محاسبات گنجانده نمی شوند.

Fannie Mae یک شرکت خصوصی تحت حمایت دولت است که در بازار عمومی فهرست شده است، اما تحت منشور کنگره فعالیت می کند. این شرکت در سال ۱۹۳۸ در دوران رکود بزرگ تأسیس شد و با ایجاد یک بازار ثانویه به اقشار کم درآمد و یا با درآمد متوسط کمک می کند که خانه دار شوند. هدف این شرکت حفظ نقدینگی بازار وام مسکن است؛ این کار را با خرید و یا تضمین وام های مسکن از وام دهندگانی مثل بانک ها و اتحادیه های اعتباری انجام می دهد. Fannie Mae نمیتواند به صورت مستقیم به متقاضیان وام بدهد.

Freddie Mac شرکت خصوصی دیگری است که تحت حمایت دولت و مطابق با منشور کنگره فعالیت می کند. این شرکت وام ها را خریداری کرده و ضمانت می کند، سپس آنها را در قالب اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن (MBS) درمی آورد که رتبه اعتباری تقریباً مشابه با اوراق خزانه داری را دارند. با توجه به ارتباطی که فردی مک با دولت ایالات متحده دارد، این امکان را دارد که با نرخ بهره کمتر از معمول وام بگیرد.

داده های شاخص قیمت خانه چه زمانی اعلام می شوند؟

داده های شاخص قیمت مسکن به صورت ماهانه (حدود 60 روز پس از پایان هر ماه) منتشر می شوند. منبع انتشار گزارش HPI، آژانس مالی مسکن فدرال ایالات ‌متحده (FHFA) می باشد. به طور کلی داده های مسکن شامل موارد زیر است:

• قیمت اجاره مسکن
• شاخص های قیمت واقعی و اسمی مسکن 
• نسبت قیمت به اجاره 
• نسبت قیمت به درآمد

عوامل تاثیرگذار بر شاخص مسکن چیست؟

عوامل تاثیرگذار بر شاخص مسکن متعدد هستند و می توانند شامل عوامل اقتصادی، سیاسی و اجتماعی باشند. در ادامه به برخی از این عوامل اشاره شده است:

• عرضه و تقاضا: عرضه و تقاضا اصل بنیادین اقتصاد است. اگر تقاضا برای مسکن بیشتر از میزان عرضه باشد، قیمت ها افزایش می یابند؛ در حالی که اگر عرضه از تقاضا بیشتر شود، قیمت ها کاهش می یابند.
• نرخ بهره وام های مسکن: نرخ بهره کمتر، هزینه های وام را کاهش داده و قدرت خرید متقاضیان مسکن را افزایش می دهد؛ بنابراین تقاضا برای خرید مسکن بالاتر رفته و شاخص قیمت مسکن ممکن است افزایش یابد. 
• وضعیت اقتصاد کلان: سلامت کلی اقتصاد مانند رشد اقتصادی، نرخ بیکاری و درآمد مردم نیز می تواند بر تقاضا برای مسکن تاثیر بگذارد.
• قانون گذاری و سیاست ها: قوانین و مقررات دولتی مانند مالیات ها، تسهيلات خريد مسكن، واحدهای حمایتی دولت و زون بندی های شهری می توانند بر قیمت مسکن اثر بگذارند.
• جمعیت شناسی: تغییرات در جمعیت شناسی مانند افزایش جمعیت مهاجرت، تغییر در ترکیب خانوارها و تمایل به زندگی در مناطق خاص جغرافیایی نیز می تواند بر تقاضا برای مسکن اثرگذار باشد.
• فناوری و ساخت و ساز: پیشرفتهای تکنولوژیکی که باعث کاهش هزینه های ساخت می شوند، ممکن است به کاهش قیمت های مسکن منجر شود.
• وضعیت بازارهای مالی: سهولت دسترسی به وام و سایر منابع مالی می تواند شرایط خرید مسکن را بهبود بخشد و منجر به افزایش تقاضا شود.
• انتظارات آتی: انتظارات مردم نسبت به آینده ی بازار مسکن نیز می تواند تقاضا و قیمت های مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. اگر مردم انتظار داشته باشند که قیمت ها افزایش یابد، ممکن است برای جلوگیری از پرداخت هزینه های بیشتر در آینده، زودتر اقدام به خرید مسکن کنند.
• شرایط جوی و بلایای طبیعی: بلایای طبیعی مانند زلزله یا سیل می توانند به زیرساخت ها آسیب برسانند و در کوتاه مدت، بر تقاضا و عرضه بازار مسکن تأثیر بگذارند.
• محیط زیست و دسترسی: کیفیت محیط زیست در منطقه و دسترسی به امکانات و خدمات مانند مدارس، بیمارستان ها، حمل و نقل عمومی و پارک ها نیز میتواند بر ارزش ملک اثر بگذارد.

این عوامل با یکدیگر و به طرق پیچیده‌ای تعامل داشته و هر کدام می تواند تاثیر قابل توجهی بر بازار مسکن و شاخص‌های مربوط به آن داشته باشد.

جمع‌ بندی

همان‌ طور که گفته شد، شاخص بهای مسکن (HPI) یک شاخص مهم اقتصادی است که تغییرات قیمت‌ های خانه ها را برای خانوارهای تک نفره در ایالات‌ متحده آمریکا بررسی می کند.

نتایج شاخص HPI برای گروه های مختلفی در بازار مهم است. سیاست گذاران از آن برای تشخیص میزان ثبات بازار مسکن، تدوین سیاست های مسکن، و تشخیص ریسک های مرتبط با قیمت مسکن استفاده می کنند. موسسات اعتباری مانند بانک ها و بیمه ها از نتایج HPI برای تحلیل ریسک های اعتباری و ارزیابی دارایی های ملکی کمک می گیرند و شرکت های املاک از نتایج آن برای پیش بینی روند بازار و تعیین روشهای سرمایه گذاری استفاده می کنند. خوب بودن وضعیت و روند رو به رشد بازار مسکن می‌ تواند به رونق اقتصادی یک کشور منجر شود و همین رونق باعث می‌ شود که سهام‌ داران شرکت‌ های ساخت‌ و ساز سود کنند و مردم بیشتر به سمت خرید و فروش مسکن جذب شوند.

همچنین باید گفت که بازار فارکس بسیار پیچیده است و عوامل زیادی بر نرخ ارز تاثیر گذارند و شاخص مسکن تنها یکی از این عوامل است؛ بنابراین توصیه می شود که تأثیر آن بر بازار ارز در کنار سایر شرایط اقتصادی و سیاسی بررسی شود.

سوالات متداول